De início, tenha-se em conta que: “Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo” (art. 5º). A Ação de Despejo por falta de pagamento passou a ser mais utilizada após as alterações introduzidas pela Lei 12.112/09, na Lei 8.2415/91. Tais alterações agilizaram o procedimento de obtenção da ordem judicial de despejo em liminar (no começo do processo).

De acordo com as alterações, conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Portanto, para que o despejo seja determinado em liminar são necessárias, além da inadimplência, mais duas condições, quais sejam: uma que o contrato locatício esteja desprovido de qualquer garantia, ou seja, não possui fiador, caução, depósito… Nada e, outra; que o autor faça o depósito judicial de três meses de aluguel. Este valor presta-se a, por um lado, demonstrar a absoluta boa-fé do autor e, por outro, para garantir eventual indenização da parte contrária no caso de ação desprovida de fundamento (por exemplo, procedência da contestação).

Observa-se que muitos administradores de imóveis são tão exigentes com relação ao cadastro dos locatários e dos fiadores que somente em alguns poucos casos ocorre atraso no pagamento das mensalidades. Alguns locatários são surpreendidos com administradores que, com menos de quinze dias de atraso da prestação do aluguel, já ajuízam as ações de despejo por falta de pagamento, de pronto já incluindo na conta do locatário inadimplente a multa de mora, juros, correção monetária, quando devida, e os honorários advocatícios.

Muitos locatários desatualizados pensam que a Ação de Despejo só pode ser ajuizada depois de trinta, sessenta ou noventa dias do vencimento dos aluguéis, o que não é verdade.

A Ação de Despejo por falta de pagamento pode ser ajuizada no dia seguinte ao da data-limite fixada para pagamento. A partir dessa data o locatário já estará inadimplente e será responsável por todos os ônus contratuais decorrentes da mora.

O certo é que, mesmo citado da Ação de Despejo, o locatário ainda poderá manter a locação. Apenas é preciso “emendar a mora”, ou seja, dentro de quinze dias da citação, poderá depositar o valor total da dívida, nela incluídos todos os aluguéis vencidos até a data do depósito, mais as custas, multa, juros e honorários advocatícios.

André Luís da Cruz Gouveia
Advogado – OAB/PE 31060